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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


??這

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樣可以減少擴張的風險,我不需要到一個陌生的市場、陌生的區域去做。我們今年買地,大部分都是在已有城市買地,而且在好城市買地。

??那麼,在住宅市場,高周轉是一個常規動作。但是,我認為,真正的高周轉不是用價格策略來實現的,它應該是三個方面。第一個是你的土地儲備和投資佈局,它決定瞭你有方法能快。第二個是你的產品結構。第三個是你的系統能力。你靠賣低價去做高周轉不是開發商的追求。

種基本能力還有一個因素要考慮,行業是有波動的,不是在每一個行業階段,你都要做的很快。去年買地速度很快,那完瞭,你一開盤就踩在行業最低點,你就沒有

在旭輝有十一個一二線城市,我們規劃每個城市40個億左右的平均產能,意味著其實500億我們不需要再增加進入城市,沒有對佈局、佈點有很強烈的要求。這

??明年的總體感覺是,2015年會比2014年要好,具體好多少,可能不同的城市會不一樣。我認為,至少2015年全國的交易面積會比2014年有5%的增長。在價格層面,這兩個月大傢還在走量、去庫存。以一個比較低的價格能夠走量是主要訴求,但是我認為到明年一月份過後,很多開發商對這個走量要求不是那麼強的時候,明年很多城市的供求比應該都會回落到12個月裡,所以明年市場,我們認為會比今年市場好。

??但是在這個過程中,我們核心是關註兩個事,就是持續穩定、有質量。第一,控制住負債率,我的增長要有質量,就意味著我的增長不是靠放大財務杠桿、犧牲財務安全性來獲取。第二,我增長要有質量,就意味著我的增長不能通過犧牲利潤來獲取。你規模越來越大,但是盈利能力越來越低,那你就沒有意義瞭。所以穩定住利潤率與負債率,我的規模增長就有意義瞭。

??在

這種6%到8%的經營型收租物業。在未來的三年之內,我們都不會改變商業在整體中的比重。

??這一印象並非首次獲得。去年11月29日,正值旭輝上市一周年之際,樂居記者曾對話林中,詳情見《旭輝林中談股價,融資與同行》。

?雲林縣房屋二胎?快是一個基本能力。但是什麼時候快,什麼時候慢一點就是運營策略,就是你要踏準。開發商都有一個很重要的事情,就是要踏準這個節拍,開發商不踏準這個節拍,你的發展就會停滯在那兒。

旭輝控股主席林中如何應對黑天鵝事件?

??以下是媒體茶敘會訪問實錄的摘錄整理。

??未來隨著政府行政調控手段力度的減弱,樓市今後會從一個短周期的波動變到一個中周期的波動。與國外不同,我覺得中國房地產周期不會出現十五到十八年的這種長周期的。短就三年,中期也就是五年,所以今天它就是我們看到的這樣波動頻次很高。

這些城市內,我們還是會以主流剛需和自用改善的住宅為主。但是,自用改善住宅的比例會增加。然後隨著城市的表現分化,旭輝在這個城市其實會不均衡投資。我

??他同時判斷,3000億元可能是中國單個房企的天花板。未來,旭輝的規模增長不是來自於外因的增長,而來自於競爭、規模,裡面重新洗牌。



意義瞭。但是明年買地快一點就有意義,因為市場好瞭,在上升周期快是有意義的。所以我們就會去調劑。明年你不開盤快一點,那就錯過機會瞭。

此,此時去做大量持有經營性商業,對我們來說時機不夠成熟。要轉型經營持有型企業,我得有幾個準備:第一,規模足夠大,能產生足夠的自有現金流。商業的這

??目前,旭輝的規模還是比較小的,旭輝面臨的問題跟萬科、綠地面臨的問題不一樣,因為它們已經可以看到自己的天花板瞭。我認為,地產行業單個房企三千億就是一個天花板,所以這個時間到來很快。我今年兩百多億,對我來說,我規模小,市場空間巨大,我就一定會成長速度快。

??旭輝現在的PE還是一個小型企業的估值,我們還沒有做到一個中型企業的估值。我

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-08/16185947635039369216944.shtml

??前面三個因素不具備的時候,有時候降價也做不瞭高周轉。你會發現,有一些地方你降價還能賣得動,有些地方就不具備這個東西,你降價也賣不動。所以我認為高周轉現在是一種基本能力。

內容來自sina新聞

??從旭輝來看,未來500億要解決的幾件事,基本上我們的策略就是優先、聚焦、生根已有城市。

??現

??12月5日,上海虹橋,旭輝控股主席林中與媒體茶敘,開聊上市兩周年的體悟,旭輝之策與樓市局勢。言辭之間,顯示出在眾多上市房企高管中,林中堪稱學者型董事長。

??在這樣一個市場裡,旭輝的策略顯得很重要。從短期來看,我們不會去太多增加商業在整個集團業務中的比重。因為,旭輝規模還是不夠,還不是一個大企業,所以,我們還會優先來保證規模的增長,優先會開發、銷售為主,持有經營為輔。

??在

??在快的描述上,我現在盡量不去關註一個具體的數字。我認為旭輝這兩三年還能維持一個30%到40%平均的增長率, 所以按這個增長率去看,我們認為2017年500億的目標應該比較有機會,我們也在為這個目標努力。

不看重集團的規模,我看重的是旭輝在這個城市有沒有規模與市場競爭能力。我一定會優先投在效率最高的、風險最小的城市,市場熟悉、產品可復制對我來說是最

好的。

??如果我們是一個200個億左右的公司,佈局瞭20個城市,平均一個城市就10億,那麼,你在當地市場是沒有競爭力的,你對當地的人才、土地、資金,以及對供應商的吸引力都會很小,所以你不會有競爭力。所以我們寧願不要佈那麼多點,但是在每一個點上要集中優勢的資源,以求得有更強的競爭能力。這是在我們500億之路上的一個很重要的策略。

??第三,保持土地儲備的適度,土地儲備既不能太多,太龐大。多少合適呢?我認為,到今年年底,我們的土地儲備量能覆蓋住2014年銷售量的四倍到五倍,就是適度。很多時候同行買貴的地都是因為什麼?因為缺貨瞭,沒地逼的你去買,你去買的點很可能就是最高的點。

??這個行業的未來幾年是在高位平臺期,高位平臺期的特征是它不增長,但是餅做得很大。未來,我們的規模增長不是來自於外因的增長,而來自於競爭、規模,裡面重新洗牌。你自身競爭能力提高後,把很多中小企業的市場份額全部拿過來,因為它不能玩。

??在年底肯定要談到下一年的銷售目標,新竹小額借貸信貸年息新竹貸款代辦公司信貸年息在我看來,定目標和行業形勢是兩回事,我們定的目標永遠都比較保守。因為,我們給資本市場講一個目標,我們一定要保守承諾,然後超額兌付,所以,每次對外宣佈的目標,我們都講的保守一點。

??未來的五到八年,整個行業的交易面積將維持在10億—15億平米之間,進入一個高位平臺期。這個高位平臺期,也是中型企業有機會把規模做上去的最後一段時間。戰略是要做取舍,要有優先順序的,旭輝的優先順序就是先把規模做上去。

這個過程中,資本市場會對不同規模的房企分別進行不同模式的估值。我們是一傢企業,沒辦法改變資本市場對行業的整體判斷。在資本市場,大的地產商很難講故

事,你做主流的,規模型的地產商,因為你主流規模,你的業務一定集中在住宅、商業、辦公,從世界上來看它未來都是主流的。所以要做規模你一定離不開這個主

流市場,養老與物流,是不可能做幾百億、上千億的銷售額的。所以,做主流地產商就很難講故事,主流地產商比拼的不是故事,比拼的是持續的、穩定的經營業績與能力。

??因

認為我們的目標就是先做到中型企業的估值,再進入大型企業的估值模型。所以我們在實施地產藍籌股的資本策略,不僅關註負債率,也關註盈利能力。如果我們未

來的增長速度放慢一點,我們的負債率還會更低,更穩健。資本市場看一個企業,它不隻是看你的增長,其實它還看你的負債,以及盈利能力,它是一個三角形。你

光有增長沒用,你負債率太高,利潤率低也沒有機會。

??未來三年最大的風險是什麼,在上市的時候我就跟投資者講,其實最大的風險就是黑天鵝事件,你不可預知。我們最擔心的就是黑天鵝事件,我們能想到的風險我們都有應對策略,我們最擔心的就是想不到的風險。

??對我來說應對黑天鵝事件,第一就是企業要穩健,穩健是應對這種事件的第一要素。第二個,產品的變現能力要好。第三,合作夥伴資源要多,相信你的人多,拉你一把就可以瞭。第四,企業還是要治理透明、規范。


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個投資模型對自有的長期資金要求是很高的。第二個,融資成本足夠低。我們的融資成本還是不夠低,一個核心條件是,平均融資成本要低於6%,我才有機會去做





??上市兩年,已晉級為二年級新生,資本市場、遊戲規則與樓市周期波動,旭輝已心中有數。林中直言,旭輝已闖入200億元俱樂部,但現在的PE還是一個小型企業的估值,還沒有做到一個中型企業的估值。未來數年,將是一個行業高位平臺期,這是中小型房企做大規模的最後機會。

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