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  最近我們剛剛在北京發佈瞭依據我們2013年最新調查數據計算的關於房地產市場的一些最新信息,我們基於這個數據在北京發佈瞭一個城鎮住房空置率與住房市場發展趨勢的匯報。2013年我們在全國29個省、市、自治區,262個縣,1048個小區進行入戶調查,總共獲得28000多戶數據,個人信息接近十萬個,這是除瞭統計局的數據以外,學術機構或者其他機構中做的樣本量最大的調查。根據這個數據我們有一系列的研究報告。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-23/14154236859.shtml

  對於空置房按照我們數據的定義,基本含義就是一套房子具有居住的條件,但是沒有人住進去,空著的我們就叫空置房。有兩種情況,第一種是一個傢庭可能隻有一套房子,但是他外出務工瞭,這套房子空著瞭,或者他到另一個城市工作去瞭,是空著的。第二種類型是一個傢庭擁有多套住房,而他自己隻住瞭一套,另外的房子沒有出租也沒有人居住。

 嘉賓簡歷

  從我們的數據中已經可以看出來,我們房地產市場的購買者並不是第一次買房的剛需傢庭,買二套房、三套房這叫做改善性需求或者是投資性需求逐漸上升,所以中國房地產市場的需求不是由剛需在推動,而是由改善性需求,或者是投資性需求,或者說得不好聽一點是投機性需求在推動,這是我們對房地產市場的基本判斷。

  在過去三年,剛性住房需求中未被滿足的部分在逐漸降低。低收入傢庭的需求比例最多,這容易理解,因為他還沒買房。13.1%的城鎮傢庭具有改善性住房需求。剛性住房需求傢庭的購房能力不足,不到一半的傢庭具有支付的能力。我們傢庭真正可實現的需求按最寬的口徑隻有39%,如果按照稍稍小一點口徑隻有18%的傢庭具有支付的能力,所以我們對剛性需求和改善性需求來推動房地產市場發展的話,我們要有足夠清醒的認識,這部分傢庭很難成為我們推動房地產市場變化的因素。

  當然有一個前提,就是空置的住房要供給出來,空置的住房要供給出來那就一定要人們願意把持有的二套房、三套房賣出去,或者租出來都可以,租就要這個市場有一個良好的租房市場,賣就要他的預期發生改變,人們為什麼現在寧願讓它空著也不賣,那就是在待價而沽,你指望它賣一個更好的價值,當預期發生改變以後,房價不漲瞭,甚至還要跌瞭,這個時候就要形成真正的供給,所以我們說一旦這個形成供給,對這個房地產市場的影響是致命的。

  接下來我們關心傢庭另外一個重要問題,城鎮傢庭住房的空置率。這個數據直到現在為止我們沒有一個官方數據,其實我們也強烈呼籲相關部門能夠公佈這樣的數據,我們中國傢庭金融調查中心用我們的方法,用我們的數據來做瞭一個重要的發佈,這個數據對於老百姓形成對房地產市場正確合理的預期非常重要。

  第二種情況多套房空置的比例從15.8%上升到17.3%,多套房空置的比例在增加。這是我們一個基本的結果,我們把空置率橫向比較一下,美國2 .5%,香港4 .7%,歐盟9 .5%,日本13 .1%,臺灣17 .6%,中國內地22.4%,橫向比較中國內地住房空置率是很高的。究竟多高或者多少是合理的標準?客觀來講是沒有一個這樣的標準的,但是我們想一想,22.4%就意味著每五套房子中就有一套是空著的,想想也挺可怕的,所以這個空置率也不低。從東中西來看差別不是特別大,從一二三線城市來看,空置率最高的是三線城市,最低的是一線城市。

 改變樓市預期在於提供關鍵信息

  根據這個定義,我們計算的中國傢庭住房空置率當然主要是城鎮傢庭。2011年是20 .6%,2013年上升到22.4%,我們具體看兩種情況,第一種是人房分離所導致的空置,2011年是4 .8%,2013年5.1%,這些數據你可以看得到數量級是接近的,說明兩輪調查的結果非常接近,所以我們講數據的代表性是有的,因為我們第二輪的樣本是擴大3 .5倍,這個結果基本的趨勢還是一致的,所以我們說結果是非常穩健的。

 無論存量增量住房供給遠大於需求

 空置的房子沉淀瞭將近一半房貸

教授不是剛需而是投機性需求在推動樓市

  住房空置的原因是什麼?我們發現在收入最高的階層空置的比例最高,這容易理解,有錢的就買房,買瞭房以後空著也不那麼關心,因為他有錢,同時還有可能有預期。再看一下風險偏好,越偏好風險的空置比例越高。這也容易理解,越偏好風險的有可能他的投機性就越強,他可能指望著未來還有一個賺大錢的機會,所以他空著也無所謂。經營工商業的傢庭空置的比例也高,工商業傢庭多套房的擁有比例是29 .9%,空置的比例是35 .1%,高於普通的傢庭,這說明工商業傢庭,也就是說有創業項目的傢庭,空置的房產是最高的,他能承受這樣的空置,當然具體的原因還要進一步分析,他是指望未來漲價,還是指望著未來這個房子有什麼用途,但是從現象來看這是一個結果。

  究竟什麼樣的房子空著呢?按照產權屬性,商品房空置率最高26.3%,讓我們比較驚訝的是經濟適用房有23.3%空置著,在座各位都知道,所謂經濟適用房,按照制度設計的初衷是滿足中低收入群體居住的需求,但是你看到,那麼多房子建鹿野鄉房貸試算起來以後卻有大量的還空著,並沒有真正住人,這與政策設計的初衷是背道而馳的,拆遷換房的是18.2%,房改房,單位集資房等也有一定的空置,這是我們的基本特征。

  我們從一二三線城市再來看一套屏東建地貸款房和多套房的空置比例,一套房空置的在一線城市是4 .2%,多套房空置的是14 .2%,加起來是18 .4%。二線城市多套房空置的比例很高,20 .9%,一套房空置的比例是6.7%。

  經濟適用房空置仍然高達20%以上,然後我們再看一下經濟適用房究竟誰來持有?我們發現最高收入的25%的傢庭有3.2%還持有經濟適用房,他持有的比例比收入最低的25%的傢庭還更高,這說明什麼?這說明我們經濟適用房進一步偏離瞭政策設立的初衷。因為我們是要滿足低收入群體的住房,但現實是它反而在高收入群體使用的比例更高,這就是我們講的經濟適用房的錯配。這也容易理解,真正能修建經濟適用房的很多是政府機關,真正能拿到經濟適用房的反而是一些特殊群體,總體來看經濟適用房其實初衷很好,但是結果可能與我們的願望有一定的差距。

  我們進一步按照產權來看,我們可以看到小產權房,大傢都知道,小產權房有23.9%空著,這也是一個值得關註的現象,因為小產權房在我們國傢也有很長歷史,也是很難解決的問題。從這個數據可以看出來,小產權房也有很多是被閑置的,也沒利用起來。

  從租房的面積和空置率來看,這對大傢投資房產有啟示,空置率最高的面積是120-150平米區間,大傢買房的時候,投資的時候最好不要在這個區間,這個區間不好租,空著的多。最好租的是60-90平米,空置率最低,18.2%,這符合我們的直覺。面積越大反而空置越多。

  城鎮傢庭住房空置率尚無官方數據

  我們從信貸的角度來看,空置的住房有82.3%的空房子都有銀行貸款,而沒有空置的房子隻有63.5%有貸款,也就是說空置的房子大多都有貸款,都獲得瞭信貸資金的支持,這就引發另一個問題,我們銀行大量的信貸資金是放到瞭空置的房子上去。我們根據這個調查數據推斷一下整體,我們算瞭一個宏觀數據,我們空置的住房占的信貸規模大概有4.2萬億元,空置的房子沉淀瞭4.2萬億元的銀行貸款,銀行發放在住房按揭貸款上的總量大概是9萬億元,而現在有將近一半是放在空置的房產上。這非常值得我們政策制定者和金融機構去思考。這麼多的資金現在放在空置的房子上,如果空置的房子到時候出現瞭什麼問題,金融機構有潛在的風險。

 經濟適用房有23 .3%空置著

 空置率2013年上升到22 .4%

  接下來我們看一下房地產市場未來的趨勢和我們關心的未來應該怎麼樣調控才是更加合理的選擇。

  第一個我們看一下房地產市場總的供給和需求情況。我們剛才談到瞭剛性需求和改善性需求,我們把剛才的比例換算成住房的套數,大概有20%的傢庭有剛性需求,算過來是2300萬套住房,改善性需求13.1%,算成套數是950萬套,合計就是3250萬套的剛性需求。我們的供給現在空置的住房4898萬套,就是我們剛才22.4%換算成套數,4898萬套這就是這幾天媒體報道的5000萬套的空置。代售商品房,就是修好瞭還沒有供給出來的有350萬套,合計我們的供給可以有5248萬套,而我們的存量需求3250萬套,存量供給5248萬套,所以總體來看我們現在的需求完全能被現在的供給所滿足。

  尹志超,西南財經大學金融學院教授、博士生導師、中國傢庭金融調查與研究中心副主任、金融系主任。20 12年入選中組部首屆"青年拔尖人才支持計劃"。2013年入選教育部"新世紀優秀人才支持計劃"。

  我們再看一下新增的需求:因城鎮化每年的新增需求336萬套,新增的成年人每年317萬套,拆遷每年242萬套,這是根據歷史數據算出來的。每年新增的供給:按照過去5年統計局公佈的,平均值每年開工1300萬套,按過去5年的平均值,當然有可能隨著預期的發生變化,這個數量會略微有一些變化,有可能房地產開發商覺得房子不好賣,開工數量少一點,預期變化以後它會跟著變。同時考慮到人口老齡化以後,他會把他的房子供給出來,大概有484萬套。我們再看政府推出來的要建3600萬套保障性住房,每一年要供給720萬套,我們把新增的需求和新增的供給匯總一下,每年新增的需求3個部分加起來就是995萬套,新增的供給是2504萬套,可以看出來,增量的供給是增量需求的2.5倍,所以結合剛才存量的分析和現在增量的分析,無論是存量還是增量,住房的供給都遠遠大於需求。

  不是剛需而是投機性需求在推動樓市

  已經在供過於求的情況下我們怎麼來調控呢?第一點是盤活存量,讓擁有二套房、三套房的傢庭賣出去,把它供給出來。第二點我們說之所以房子不賣是因為人們有一個預期,預期怎麼改變?那就需要提供信息,所以我們強調無論是政府還是社會各界,要盡可能地提供關鍵信息,讓大傢來形成對未來的正確預期。我們提供房產的空置率目的就是幫大傢形成合理的預期,不要總是假設中國的房價不會跌,生活在這樣一個虛幻的假設之下,那是不行的,其實政府要做到這一點並不難,但是可能由於種種制約因素,現在沒有這些關鍵的信息。(本文為嘉賓2014年6月15日演講稿,有刪節)

內容來自sina新聞
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